成都出台办法，商品房预售款监管措施升级
每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
为进一步加强成都市商品房预售款监管，保障预售商品房工程建设，维护承购人合法权益，确保房地产市场平稳健康发展，12月7日，成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》），将自2021年1月7日起施行，有效期3年。
《办法》规定，商品房预售款将全部直接存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。
商品房预售款（以下简称预售款）具体如何收存、支取、监管？对此，成都市住建局相关负责人进行了解读。
全过程监管
保障预售商品房工程建设维护购房人合法权益
根据《办法》，预售款的监管期限自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。
预售款监管遵循“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督”的原则。
成都市住建部门将负责建立全市统一的预售款监管服务平台，以建设工程规划许可证确立的商品房项目为单位，与商品房预售许可、预售合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息，实现预售款监管网络化、自动化。
成都市住建局相关负责人表示，成都市住建部门将利用监管服务平台对预售款收存、支取情况进行监测和随机抽查；各区（市）县住建部门对监管服务平台监测发现的资金异动等情况，会同有关部门依法开展调查处理；开发企业、承办银行的预售款收存、支取情况均可通过监管服务平台实时呈现。
建立专用账户
预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩
预售款监管实行银行专户监管制度。
开发企业在申请商品房预售许可前，应当选定一家监管银行的综合性支行（以下简称承办银行），以商品房项目为单位开设一个预售款监管账户，承办银行在该监管账户下按预售许可范围（最小为一幢）设立监管登记台账，记录预售款收存、支取等情况；开发企业与监管部门、承办银行需签订预售款三方监管协议。
在监管额度方面，《办法》提出，监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度，具体在三方监管协议中予以明确。
其中，申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五；其余工程形象进度要求的商品房，监
成都：商品房预售款将全程监管
为促进房地产市场平稳健康发展，有力保障商品房工程建设，维护承购人的合法权益，成都市发布《成都市商品房预售款监管办法》。
12月8日，四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》(简称《通知》)，《通知》显示，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度，对于预收款将实行专户存储、全程监管、节点控制。
《通知》指出，开发企业在申请商品房预售许可前，应当选定一家监管银行的综合性支行(简称承办银行)，以商品房项目为单位开设一个预售款监管账户(简称监管账户)，承办银行在该监管账户下按预售许可范围(最小为一幢)设立监管登记台账，记录预售款收存、支取等情况;开发企业与监管部门、承办银行需签订预售款三方监管协议(简称三方监管协议)。
按照规定，监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度(简称监管额度)，具体在三方监管协议中予以明确。其中，申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五;其余工程形象进度要求的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。
这里所说的预售款主要包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。
按照要求，预售款监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。预售款监管期限，自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。
《通知》显示，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩，住建部门根据开发企业在成都市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级动态调整监管额度。
如果开发企业申请商品房预售许可时，在成都市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级为A++级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之四十;A+级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之二十;A级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之十;B级的，监管额度按正常值核定;C级的，监管额度上浮百分之二十;D级的，监管额度上浮百分之四十。
对于预收款的收存管理，《通知》提到，开发企业应当将购房人交存的预售款全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，不得以其他任何形式违规收取购房款。监管账户内资金达到监管额度后，对于超过监管额度的资金，承办银行凭开发
成都将实时监管商品房预售款缴存，房企严重违规的暂停网签
据注册主体为四川省成都市住房和城乡建设局的微信公众号“成都住建”，12月31日，成都市住建局出台《成都市商品房预售款监管办法实施细则》（以下简称《细则》），对新申请预售许可的商品房预售款的收存、支取和监督管理等进行细化。《细则》自2021年1月7日起试行，试行期为一年。
此前的12月4日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于印发成都市商品房预售款监管办法的通知》（以下简称“《办法》”）。
监管额度何如核定？
监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度（以下简称监管额度），具体在三方监管协议中予以明确。
《细则》显示，对于2016年7月17日前取得国有建设用地使用权（申请预售许可时工程形象进度要求为正负零）的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额（按照本批次申请预售面积乘以预售挂牌均价计算）的25%初步测算监管额度。
对于2016年7月17日之后取得国有建设用地使用权的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额的15%初步测算监管额度。
按照上述方式确定的监管额度平均到预售建筑面积后低于成都市当期建筑工程平均建安费用的，按照建设工程平均建安费用的标准计算预售款监管额度。
2021年，成都市成品住宅的平均建安费用标准暂定为每平方米5000元（其中，清水建安费用为每平方米3500元，装修工程为每平方米1500元），非成品住宅、商业、办公用房平均建安费用为每平方米3500元。成品住宅装修挂牌价低于1500元的，按照挂牌价计算装修工程的预售款监管额度。
监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业申请商品房预售许可时在本市住房和城乡建设领域信用信息平台（以下简称信用信息平台）公示的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度。
开发企业信用等级为A++级的，预售款监管额度下浮40%，但应对下浮的监管额度提供银行保函；
开发企业信用等级为A+级的，预售款监管额度下浮20%，但应对下浮的监管额度提供银行保函；
开发企业信用等级为A级的，预售款监管额度下浮10%，但应对下浮的监管额度提供银行保函；
开发企业信用等级为B级的，预售款监管额度保持测算额度不变；
开发企业信用等级为C级的，预售款监管额度上浮20%；
开发企业信用等级为D级的，预售款监管额度上浮40%。
A++级、A+级、A级
成都出台楼市调控“16条”：人房比超3倍楼盘限售5年
（记者 陈利 ）3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等7个方面提出了16条具体措施。
根据《通知》，成都“人房比”超3倍楼盘限售期限由3年延长至5年，建立二手住房成交参考价格发布机制，将“法拍房”纳入限购限售。《通知》自印发之日起执行。
人房比超3倍楼盘限售5年
早在2020年9月14日,成都市便出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号），其中规定：“加强热点楼盘销售方案审核，合理确定房源和认购人数比例，优先保障无房居民家庭购房需求”。成都市住建局、市司法局《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》（成住建发〔2020〕398号）规定“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售”。
为了坚持“房住不炒”的定位，坚决打击炒房行为，切实解决无房家庭的居住问题，《通知》将购买此类商品住房的限售期限由原来的3年延长为5年。
本《通知》发布之日起领取预售许可证（现售备案意见书）的项目按本规定执行，本《通知》发布之前已领取预售许可证（现售备案意见书）的项目按原政策执行。
二手住房将有成交参考价
近期，成都市部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为，为提高二手住房信息透明度、促进理性交易，借鉴深圳等城市的做法，根据《通知》，成都拟建立二手住房成交参考价格发布机制。
此外，还将采取以下措施进一步规范二手住房交易行为。一是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控；二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。
将“法拍房”纳入限购限售
值得一提的是，近期部分不法中介机构利用成都市“法拍房”未纳入限购限售范